Hat ein Vermieter vor, die Miete für eine Doppelhaushälfte zu erhöhen, so müssen die Mieter des Hauses - sofern eine entsprechende Ankündigung erfolgte - einem Sachverständigen Zutritt zur Wohnung gewähren. Dieser möchte sich ein Bild von der Ausstattung und dem Erhaltungszustand der Wohnung machen, um dem Vermieter eine spätere Mietanpassung zu ermöglichen. Der Mieter kann nicht argumentieren, dass die ortsübliche Miete auch anhand der Lage des Hauses und einer Besichtigung von außen zu ermitteln sei. Ihn trifft eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach Ankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, sofern ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Und ein solcher lag hier vor. (BGH, VIII ZR 77/23)

Hat ein Mann eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, nachdem er sie besichtigt hat, so kann er später keinen Schadenersatz gegen den vorherigen Eigentümer durchsetzen, wenn es durch Risse in der Dusche zu einem Wasserschaden gekommen ist. Der neue Eigentümer verlangt knapp 6.500 Euro. Waren diese Risse aber bereits bei der Besichtigung vorhanden und „offenkundig sichtbar“, so wurden sie nicht - wie vom neuen Eigentümer behauptet - „arglistig verschwiegen“. Der Ausschluss von Sachmängelansprüchen im Kaufvertrag gilt. (LG Coburg, 51 O 508/20)

In einem Fall, bei dem ein Mieter in einer 8-Zimmer-Wohnung insgesamt 200 Dübellöcher für das Anbringen von Bildern und Regalen gebohrt hatte, wurde entschieden, dass er beim Auszug nicht verpflichtet ist, diese Löcher zu verschließen, noch muss er Schadenersatz für die Bohrlöcher leisten. Auch darf der Vermieter die Kosten für das Verschließen dieser Löcher nicht von der Mietkaution des Mieters einbehalten, selbst wenn er dafür einen Malermeister beauftragt hat – in diesem spezifischen Fall beliefen sich die Kosten auf mehr als 1.300 €. Das Gericht erklärte, dass es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung gehört, Dübellöcher für Einrichtungs- oder Dekorationszwecke zu bohren. Dabei wird auch berücksichtigt, wie viele Personen in der Wohnung leben und wie die Wohnung ausgestattet war, als sie vermietet wurde. In einer Wohnung, die eine größere Familie beherbergt, sind mehr Dübellöcher zu tolerieren als in einer Wohnung, die von einer einzelnen Person bewohnt wird. (AG Paderborn, 51 C 35/22)

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, Mülltonnen unmittelbar nach der Leerung wieder auf das Grundstück zurückzubringen. Wenn eine große Mülltonne nach ihrer Leerung durch den Entsorgungsbetrieb am Straßenrand verbleibt und es vermutet wird, dass sie ein geparktes Auto beschädigt hat, kann der Fahrzeugbesitzer den Vermieter in der Regel nicht dafür haftbar machen. Eine Ausnahme besteht möglicherweise bei der Ankündigung eines schweren Unwetters, unter welchen Umständen eine gesonderte Sicherung erforderlich sein könnte. Ansonsten kann der Vermieter davon ausgehen, dass die Entsorger die Tonnen ordnungsgemäß und mit aktivierter Fußbremse zurückstellen. In diesem Fall forderte der Autobesitzer fast 9.000 € Schadenersatz, obwohl er nicht eindeutig nachweisen konnte, dass sein Fahrzeug durch die Mülltonnen des Vermieters beschädigt wurde. (LG Darmstadt, 19a O 23/23)

Wenn ein Mann, der zusammen mit seinem Sohn in einer gemieteten Wohnung lebte, verstirbt, nachdem er etwa eineinhalb Jahre krankheitsbedingt in einem Pflegeheim gelebt hat, kann der Vermieter dem verbliebenen Sohn nicht alleine eine Kündigung aussprechen, falls eine weitere Erbin existiert. Da der Vater aufgrund seines langfristigen Aufenthalts im Pflegeheim offensichtlich keinen gemeinsamen Haushalt mehr mit seinem Sohn führte, ging das Mietverhältnis nicht nur auf den Sohn, sondern auf beide gesetzlichen Erben – den Sohn und die Tochter – über. Eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses hätte somit beiden Erben gegenüber erklärt werden müssen. Das Mietverhältnis wurde somit nicht gültig gekündigt. (LG Berlin, 67 S 120/23)

Wenn eine Klausel in einem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen fordert, aber so formuliert ist, dass sie missverstanden werden könnte, als müssten die Fenster auch von außen gestrichen werden, ist diese Klausel unwirksam. Eine solche starre Formulierung ist rechtlich nicht haltbar. Nachdem der Mieter ausgezogen ist, darf der Vermieter daher nicht einen Teil der Mietkaution zurückhalten, um Kosten für Maler- und Lackierarbeiten zu decken. Es besteht kein Anspruch des Vermieters auf Kostenersatz für die Malerarbeiten, da die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Der Mieter wird durch diese Klausel unangemessen benachteiligt, da nicht klar ersichtlich ist, dass lediglich die Innenseiten der Fenster zu streichen sind. (AG Berlin-Charlottenburg, 210 C 176/23)

Wenn ein Vermieter Maßnahmen zur Modernisierung vornimmt, ist es ihm gestattet, jährlich acht Prozent der dafür getätigten Ausgaben als Mieterhöhung auf die Mieter umzulegen. Bis einschließlich 2018 war eine Umlage von elf Prozent zulässig. Solche Modernisierungsmaßnahmen können beispielsweise die Steigerung der Energieeffizienz der Wohnung oder Umbaumaßnahmen sein, die den Wohnkomfort der Mieter erhöhen. Sollte der Vermieter für diese Maßnahmen externe Finanzmittel erhalten, wie etwa einen Zuschuss von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), so ist er verpflichtet, dies in der Mitteilung über die Mieterhöhung den Mietern gegenüber anzugeben. Wird diese Information nicht mitgeteilt, gilt die Mieterhöhung als unwirksam. Dies wurde durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, VIII ZR 416/21) bestätigt.

Wenn ein Vermieter die Rauchwarnmelder in einer Mietwohnung austauscht, gilt dies - im Gegensatz zur erstmaligen Installation - generell nicht als Modernisierung. Daher ist eine Mieterhöhung durch den Vermieter in diesem Fall nicht zulässig. Dies gilt auch, wenn zuerst Miet-Rauchwarnmelder installiert wurden und der Vermieter diese einige Jahre später durch gekaufte Melder ersetzt. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung ist hierbei nicht erlaubt (im vorliegenden Fall ging es um 79 Cent monatlich). Das Ersetzen bestehender Geräte stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar, insbesondere wenn damit - wie in diesem Fall - keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung einhergeht. (BGH, VIII ZR 213/21)

Wenn ein Mann in einer gemieteten Wohnung etwa zwanzig Tauben hält und dadurch die Wohnung durch Taubenkot kontaminiert sowie Schimmel an den Wänden entstanden ist, kann er sich nicht gegen eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wehren. Auch wenn er die Tiere abgibt, aber die nun notwendig gewordene (Kern-)Sanierung der Räumlichkeiten verweigert, steht ihm kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu. Wenn er die Mitarbeiter des für die Sanierungsarbeiten beauftragten Unternehmens abweist und sich weigert, die Wohnung für die Dauer der Arbeiten zu räumen – was unter anderem zu einem Anstieg der Sanierungskosten führte – muss er die Kündigung hinnehmen. Ein Mieter, der seine Wohnung „der Verwahrlosung preisgibt“ und die Sanierungsarbeiten aktiv behindert, hat kein Recht, in der Wohnung weiterhin zu verbleiben.(AG Frankfurt am Main, 33 C 429/22)

Wenn die nächtliche Ruhe von Wohnungsmietern gestört wird, weil Kochgerüche aus den unter ihnen liegenden Wohnungen in ihr Schlafzimmer dringen, kann dies eine angemessene Begründung für eine Mietminderung darstellen. Wenn sich die Küche genau unterhalb der Mieter befindet, die unter den Gerüchen leiden, könnte eine Minderung von zehn Prozent der Miete gerechtfertigt sein. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Beeinträchtigungen während der Nacht auftreten. Der Vermieter ist verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, um diese Einflüsse zu unterbinden.Obwohl Kochgerüche an sich nicht zwangsläufig einen Mietmangel darstellen, kann in Fällen, in denen die Belästigungen "fortlaufend" auftreten (wie im vorliegenden Fall), und die Nachtruhe beeinträchtigt wird, von einem Mangel gesprochen werden (vgl. AG Berlin-Mitte, 122 C 156/21).

Wenn ein Vermieter plant, aus einer bestehenden Loggia einen Wintergarten mit Glasfront zu errichten und Vorsatzbalkone anzubauen, handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine "Veränderung des Vertragsgegenstands". Durch eine solche Maßnahme wird nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sondern die Wohnung wird grundlegend umgestaltet, indem Grundriss und Wohnfläche verändert werden. Infolgedessen ist es nicht erforderlich, dass der Mieter dem Vorhaben zustimmt, wie es bei ordnungsgemäß durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen üblich ist. Durch die geplante Maßnahme entsteht eine komplett neue Fläche. (AG Göttingen, 26 C 93/21)

Eine Mieterin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung angeblich überzahlter Mieten, wenn es keine verbindliche Vereinbarung über die tatsächliche Größe der Wohnung gibt. In diesem speziellen Fall gab es keine Angabe zur Fläche im Mietvertrag. Die Mieterin behauptete, dass der Vermieter mündlich eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern angegeben habe, sie aber tatsächlich nur auf 88 Quadratmetern lebe. Sie forderte erfolglos eine Erstattung von 12 Prozent der überzahlten Miete seit Beginn des Vertrags. Es ist möglich, dass eine "konkludente Wohnflächenvereinbarung" entsteht, wenn sich die Parteien vor Vertragsabschluss über die Wohnfläche einig sind, obwohl sie nicht ausdrücklich im Vertrag festgehalten wurde. Die Mieterin konnte jedoch keine solche Vereinbarung nachweisen. (AG Bonn, 203 C 33/21)

BGH-Urteil: Vermieter darf Waschküchen-Nutzung widerrufen

Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es dem Vermieter gestattet, die Nutzung einer Waschküche zu widerrufen, wenn die Mieter bereits die Möglichkeit haben, ihre Wäsche in der eigenen Wohnung zu waschen und zu trocknen. Dies gilt insbesondere dann, wenn nur noch ein einziger Mieter die Waschküche nutzt. Der Vermieter kann aus wirtschaftlichen Gründen entscheiden, die Waschküche zu schließen, sofern sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wurde und kein fester Bestandteil des Mietgebrauchs war.

In diesem Fall hat der Mieter kein Recht auf Zugang zur Waschküche. Der Vermieter hat das Recht, die Nutzungsmöglichkeiten für die Mieter anzupassen, solange er die rechtlichen Vorgaben und den Mietvertrag einhält. Das Urteil des BGH stellt klar, dass ein einzelner Mieter keinen Anspruch auf die Nutzung einer Waschküche hat, wenn der Vermieter beschließt, diese aus wirtschaftlichen Gründen zu schließen. (BGH, VIII ZR 394/21)

Im Mietvertrag können Kosten für Dachrinnenreinigung, Trinkwasseruntersuchungen und andere Wartungsarbeiten als 'sonstige Betriebskosten' auf die Mieter übertragen werden. Doch allein die Aufnahme eines Gesamtbetrags unter dem Punkt 'sonstige Betriebskosten' in der Jahresabrechnung genügt nicht, um eine Zahlungsverpflichtung für die Mieter zu begründen. Damit die Abrechnung wirksam ist, müssen die enthaltenen Kostenpositionen unter 'sonstige Kosten' einzeln aufgeschlüsselt werden. Ein Formfehler liegt vor, wenn die Kostenpunkte, die den Betrag der 'sonstigen Kosten' ausmachen, nicht einzeln aufgeführt wurden. Es ist unerheblich, ob der Mietvertrag bestimmte Kostenpunkte als 'sonstige Kosten' festlegt. (Quelle: BGH, VIII ZR 371/19)"

Wenn im Mietvertrag unter dem Punkt "Schönheitsreparaturen" steht, dass "Fenster und Außentüren von innen zu streichen" sind, kann dies zu Unklarheiten führen und den Mieter von der Durchführung der Arbeiten befreien. Denn es wird nicht eindeutig klargestellt, dass das Streichen der Fenster nur von innen verlangt wird. Ein Mieter konnte sich erfolgreich darauf berufen, dass nach dieser Klausel das Streichen der Fenster auch von außen erforderlich sei. Die unklare Formulierung geht hier zu Lasten des Vermieters. Wird das Streichen der Fenster von außen verlangt, überschreitet dies den Bereich der wirksam auf den Mieter überwälzbaren Schönheitsreparaturen. Denn es handelt sich dann nicht mehr nur um die Beseitigung einer typischerweise durch den Mieter verursachten Abnutzung innerhalb der Mietwohnung. Dies hat das Amtsgericht Hamburg in seinem Urteil 49 C 150/22 festgestellt.