Errichtet ein Vermieter ein sogenanntes Boardinghouse, das aus zahlreichen möblierten Appartements mit Küche oder Küchenzeile besteht (in diesem Fall waren die Appartements zwischen 28 und 75 Quadratmeter groß), so führen die Mieteinnahmen daraus nicht zu gewerblichen Einkünften. Wenn der Vermieter keine „besonderen Sonderleistungen“ erbringen musste und die Vermietung durchschnittlich zwei Monate beträgt, ist diese Tätigkeit nicht mit der eines Hotels vergleichbar. Es handelt sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und es muss keine Bilanz erstellt werden. (FG Köln, 11 K 315/19)

Wurde von einem Finanzamt eine Zwangshypothek auf eine Eigentumswohnung eines Steuerschuldners eingetragen, bevor das Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet wurde, zählt der Erlös aus der darauffolgenden Zwangsversteigerung der Immobilie nicht als Masseverbindlichkeit. Daher ist auf diesen Erlös auch keine Einkommensteuer zu entrichten. Der Insolvenzverwalter hatte keine Möglichkeit, das beschlagnahmte Grundstück eigenständig zu verwerten. (FG Münster, 10 K 1934/21)

Besitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes, in dem sie selbst leben, können eine steuerliche Förderung beanspruchen. Diese Förderung bezieht sich auf die Kosten für die Restaurierung und Erhaltung des Denkmals. Über einen Zeitraum von zehn Jahren dürfen sie neun Prozent dieser Kosten als Sonderausgaben von ihrem steuerpflichtigen Einkommen absetzen. Allerdings gilt diese Regelung nicht für Baudenkmäler im EU-Ausland, auch wenn sie Teil des kulturhistorischen Erbes Deutschlands sind, sofern die Baumaßnahmen nicht vorab mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde im Ausland, hier am Beispiel Frankreich, koordiniert wurden. In einem solchen Fall ist die Frage der Vereinbarkeit der Beschränkung auf inländische Immobilien mit dem Unionsrecht irrelevant. Dies wurde vom Bundesfinanzhof (BFH, X R 4/21) entschieden.

Ein Vermieter kann auf Anfrage des Finanzamts verpflichtet werden, die Mietverträge mit den Mietern vorzulegen, um die Angaben des Vermieters über die Mieteinnahmen zu überprüfen. Die Ablehnung dieser Anforderung unter dem Vorwand, dass dies die Datenschutzrechte der Mieter verletzt, ist nicht gültig. In einem spezifischen Fall hatte der Vermieter lediglich bestimmte Übersichten ohne die Nennung der Mieter-Namen vorgelegt. Die Mietverträge und Abrechnungen der Nebenkosten wurden überhaupt nicht eingereicht – was zu Unrecht geschah. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch die Finanzbehörde ist zulässig, solange sie zur Erfüllung ihrer zugewiesenen Aufgaben erforderlich ist (vgl. FG Nürnberg, 3 K 596/22).

Entscheidung des Bundesfinanzhofs: Verbilligte Miete ist keine "sonstige Leistung" bei der Grunderwerbsteuer

Der Bundesfinanzhof musste sich mit der Frage befassen, ob vergünstigte Mietbedingungen als "sonstige Leistungen" bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden sollten.

Konkret ging es um den Fall, dass der Käufer eines Grundstücks die Verpflichtung übernahm, die zukünftigen Wohnungen zu geförderten Mietpreisen zu vermieten, um im Gegenzug günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Das Finanzamt hatte bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer die Differenz zwischen der marktüblichen Miete und der verbilligten Miete hinzugerechnet. Diese Vorgehensweise erwies sich jedoch als unrechtmäßig.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass die verbilligte Vermietung keine "Gegenleistung für das Grundstück" darstellt, sondern lediglich eine Bedingung für die Gewährung der günstigen Kredite ist. Daher ist die Differenz zwischen den Mietpreisen nicht in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Der Wert der "sonstigen Leistungen" bleibt somit unberücksichtigt.

Diese Entscheidung stellt klar, dass bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer nur der Wert der eigentlichen Gegenleistung, wie zum Beispiel der Kaufpreis, maßgeblich ist. Sonstige Vereinbarungen oder Bedingungen, die nicht direkt mit dem Grundstück in Verbindung stehen, dürfen nicht in die Steuerberechnung einfließen.
(BFH, II R 26/21)

"Steuerpflicht beim Verkauf einer vermieteten Immobilie: Wichtige Aspekte im Überblick"

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb führt grundsätzlich zu einer Steuerpflicht. Allerdings entfällt diese Steuerpflicht, wenn das Haus oder die Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Dabei ist zu beachten, dass die Immobilie entweder "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" oder "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. In diesen Fällen ist keine Mindestfrist von zehn Jahren erforderlich.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Steuerpflicht: Angenommen, ein Mann zieht nach sieben Jahren aus dem gemeinsam mit seiner Exfrau gekauften und bewohnten Haus aus. Zu diesem Zeitpunkt lebt dort auch ein gemeinsames Kleinkind. Zwei Jahre später verkauft der Mann seinen Anteil an die Frau, da sie mit einer Zwangsversteigerung gedroht hatte. In diesem Fall unterliegt der erzielte Verkaufserlös der Steuerpflicht.

Der Mann kann den Zeitraum zwischen seinem Auszug, der anschließenden Scheidung und dem letztendlichen Verkauf an seine Exfrau nicht als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" geltend machen - selbst wenn in diesem Zeitraum die Frau und das gemeinsame Kind die Immobilie bewohnt haben. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, IX R 11/21).

Zahlt ein Vermieter (hier: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts -GbR-) seinen Mietern eine Abfindung, damit diese die Wohnung vorzeitig räumen und der Vermieter die geplanten Sanierungsarbeiten rechtzeitig durchführen kann, so können diese Zahlungen als sofort abzugsfähige Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Sie gehören nicht zu den "anschaffungsnahen Herstellungskosten", die vom Finanzamt nur im Wege der Abschreibung anerkannt werden. In einem Fall ging es um eine denkmalgeschützte Immobilie mit 4 Wohnungen im Wert von 1,2 Mio. €. Der Vermieter veranlasste die bisherigen Mieter zum vorzeitigen Auszug und zahlte insgesamt 35.000 € an Abstandszahlungen. Dies hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil IX R 29/21 festgestellt.